Il Decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024)

Il patrimonio immobiliare italiano è caratterizzato da una diffusa presenza di piccole difformità edilizie rispetto ai titoli abilitativi originari: stime indicano che la maggioranza delle unità immobiliari italiane presenti almeno una discordanza tra lo stato di fatto e il titolo originario (anche minima: una parete spostata di qualche centimetro, un'altezza interna lievemente diversa, un impianto collocato altrove, ecc.). Questa situazione — frutto di un'edilizia diffusa, di prassi costruttive non sempre rigorose e di una disciplina urbanistica stratificata e complessa — aveva creato negli ultimi anni gravi ostacoli alle compravendite immobiliari (i notai chiedevano la conformità dello stato dell'immobile ai titoli) e all'erogazione di mutui. Il Decreto Salva-Casa nasce in risposta a questa esigenza, con l'obiettivo dichiarato di "sbloccare il mercato" attraverso la rimozione degli ostacoli formali derivanti da difformità minori. La distinzione fondamentale che il Decreto introduce è tra "irregolarità formale" e "abuso sostanziale": si restringe l'area dell'abusivismo sanzionabile e si dilata quella della regolarizzazione ordinaria.

Il quadro normativo di riferimento

• Costituzione, art. 9 (tutela del paesaggio), art. 41 (libertà di iniziativa economica con limiti ambientali), art. 42 (proprietà), art. 117 c. 3 (governo del territorio - competenza concorrente);
• D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 — Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (TUE);
• L. 28 gennaio 1977 n. 10 (Legge Bucalossi) — sino al 29 gennaio 1977 era ancora in vigore l'urbanistica precedente; spartiacque storico;
• L. 5 agosto 1978 n. 457 — Norme per l'edilizia residenziale;
• L. 28 febbraio 1985 n. 47, art. 31 ss. — Primo condono edilizio;
• L. 23 dicembre 1994 n. 724, art. 39 — Secondo condono;
• L. 24 novembre 2003 n. 326, art. 32 — Terzo condono;
• D.L. 29 maggio 2024 n. 69 conv. L. 24 luglio 2024 n. 105 — Decreto Salva-Casa (oggetto della guida);
• D.Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42 — Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (rapporti con i vincoli paesaggistici e culturali);
• L. 7 agosto 1990 n. 241 — Procedimento amministrativo (per la SCIA e i titoli edilizi);
• Linee di indirizzo MIT del 30 gennaio 2025 e successive FAQ.

La struttura del D.L. 69/2024 (testo coordinato con L. 105/2024)

Il cuore del decreto è l'art. 1, che incide su numerosi articoli del TUE: artt. 2-bis, 6, 9-bis, 23-ter, 24, 31, 32, 34, 34-bis, 34-ter (nuovo), 36, 36-bis (nuovo), oltre a disposizioni di coordinamento.

Lo stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis TUE)

L'art. 9-bis del TUE (riscritto dal Salva-Casa) disciplina la prova dello stato legittimo dell'immobile, cioè la prova che esso è stato edificato in conformità ai titoli abilitativi rilasciati o che è stato successivamente sanato. Le novità più significative:

• La prova dello stato legittimo si ottiene mediante il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell'immobile o che ne ha legittimato l'ultima trasformazione complessiva (cd. "ultimo titolo edilizio");
• Per gli immobili ante 1° settembre 1967 ("ante Legge Ponte" L. 765/1967), il titolo successivo "cristallizza" lo stato di fatto: la legittimità si determina riferendosi al primo titolo edilizio successivo se è stato rilasciato verificando la regolarità dell'edificio;
• Si elimina l'obbligo di ricostruire l'intera "catena" dei titoli edilizi pregressi;
• In assenza di documentazione, possono essere utilizzati altri elementi probanti: aerofotogrammetrie storiche, dichiarazioni del tecnico sotto la propria responsabilità.

Le tolleranze costruttive ed esecutive (art. 34-bis TUE)

L'art. 34-bis è stato significativamente ampliato dal Salva-Casa, distinguendo due categorie:

Tolleranze costruttive (art. 34-bis c. 1)

Le tolleranze costruttive riguardano il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, entro soglie percentuali definite. Il Salva-Casa ha introdotto un sistema di soglie inversamente proporzionali alla superficie utile:

Tolleranze esecutive (art. 34-bis cc. 2-3)

Le tolleranze esecutive riguardano piccole difformità "di cantiere", quali:

• Minore dimensionamento dell'edificio;
• Mancata realizzazione di elementi non strutturali previsti nel progetto;
• Irregolarità geometriche e modifiche alle finiture di minima entità;
• Diversa collocazione degli impianti e delle opere interne rispetto al progetto;
• Errori di rappresentazione progettuale corretti durante i lavori.

Per le tolleranze esecutive si applica una specifica disciplina: se l'intervento è antecedente al 24 maggio 2024 (data di entrata in vigore del D.L. 69/2024), non sono considerate abusi edilizi.

Limiti: le tolleranze esecutive non si applicano in presenza di vincoli paesaggistici o culturali (D.Lgs. 42/2004), anche per modifiche interne. Il Ministero della Cultura ha adottato una ratio estensiva: anche edifici non di pregio intrinseco ma ricadenti in ambiti vincolati restano esclusi.

L'art. 36-bis: la sanatoria semplificata

L'introduzione del nuovo art. 36-bis rappresenta una delle innovazioni più rilevanti del Salva-Casa. Esso supera la "doppia conformità simmetrica" — il principio per cui la sanatoria edilizia richiedeva la conformità sia alla normativa al momento della realizzazione, sia a quella al momento della richiesta — limitatamente alle parziali difformità e alle variazioni essenziali:

• Per le parziali difformità e le variazioni essenziali, gli interventi possono essere sanati se conformi alla normativa urbanistica vigente al momento della richiesta di sanatoria;
• La sanatoria avviene mediante SCIA in sanatoria;
• È previsto il pagamento di una somma a titolo di oblazione determinata ai sensi del comma 5 dell'art. 36-bis;
• La misura massima della pena pecuniaria è stata ridotta da 30.284 a 10.328 euro, con la possibilità di ulteriori riduzioni per interventi conformi alla doppia conformità;
• Resta invece confermata la "doppia conformità" per le difformità totali (art. 36 TUE).

L'art. 34-ter: le varianti ante 1977 e l'agibilità sanante

Il nuovo art. 34-ter, anch'esso introdotto dal Salva-Casa, disciplina:

• Le varianti in corso d'opera eseguite in parziale difformità da titoli edilizi rilasciati prima del 29 gennaio 1977 (data di entrata in vigore della Legge Bucalossi L. 10/1977, che ha introdotto la concessione edilizia);
• Tali varianti, se non rientrano nelle tolleranze costruttive dell'art. 34-bis, possono essere sanate mediante SCIA in sanatoria con pagamento di un'oblazione;
• Se è impossibile accertare l'epoca esatta della variante, il tecnico incaricato la dichiara sotto propria responsabilità (anche penale);
• L'art. 34-ter c. 4 attribuisce una limitata funzione "sanante" al certificato di agibilità: le parziali difformità accertate da un funzionario comunale in sede di sopralluogo, per le quali sia stata comunque rilasciata l'agibilità senza ordine di demolizione, sono ricondotte al regime delle tolleranze costruttive.

Il cambio di destinazione d'uso (art. 23-ter TUE)

L'art. 23-ter del TUE è stato significativamente modificato dal Salva-Casa:

• Il cambio di destinazione d'uso è sempre consentito all'interno della stessa categoria funzionale (residenziale, produttiva, direzionale, commerciale, turistica, agricola);
• Il cambio tra categorie funzionali diverse è agevolato, nelle zone omogenee A, B e C degli strumenti urbanistici (zone residenziali consolidate o di espansione), senza permesso di costruire ma con SCIA (in presenza di opere) o SCIA (anche senza opere — art. 23 c. 1-quinquies);
• Restano fermi i vincoli imposti dagli strumenti urbanistici (es. PRG) e dalle altre normative;
• Il TAR Lombardia ha chiarito (giurisprudenza recente) che l'applicazione dell'art. 23-ter non prevale automaticamente sulle convenzioni urbanistiche vigenti: i vincoli convenzionali restano prioritari.

L'edilizia libera ampliata (art. 6 TUE)

Il Salva-Casa ha ampliato il novero degli interventi in edilizia libera (art. 6 TUE), per i quali non è richiesto alcun titolo abilitativo:

• VEPA — Vetrate Panoramiche Amovibili: installazione consentita anche sui porticati;
• Opere di protezione solare: incluse esplicitamente le tende a pergola, anche bioclimatiche;
• Altre opere minori già contemplate.

Il recupero dei sottotetti (art. 2-bis TUE)

L'art. 2-bis c. 1-quater del TUE, modificato dal Salva-Casa, prevede:

• Disposizioni specifiche per il recupero dei sottotetti, con possibilità di rendere abitabili gli spazi sottotetto in deroga ai requisiti previsti dalle leggi regionali in materia di recupero ai fini abitativi;
• Salvo norme regionali più favorevoli al recupero;
• Coordinamento con le previsioni urbanistiche comunali.

L'agibilità (art. 24 TUE)

L'art. 24 del TUE è stato modificato per consentire una deroga ai requisiti igienico-sanitari per il conseguimento dell'agibilità. La normativa è stata aggiornata per superare alcuni paradossi: edifici realizzati legittimamente non ottenevano l'agibilità per requisiti igienico-sanitari ormai superati. La nuova disciplina permette in determinati casi di derogare ai requisiti più restrittivi.

Le strutture dell'emergenza Covid-19 (art. 2)

L'art. 2 del D.L. 69/2024 disciplina le strutture amovibili realizzate durante l'emergenza sanitaria da Covid-19 (es. dehors degli esercizi pubblici, gazebo). Il provvedimento ha esteso e razionalizzato la disciplina di queste strutture:

• Conferma della loro qualificazione come opere temporanee;
• Possibilità di proroga della loro permanenza, in coordinamento con le ordinanze sindacali e le normative regionali.

Le linee guida MIT del 30 gennaio 2025

Il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti ha pubblicato — in data 30 gennaio 2025 — le "Linee di indirizzo e criteri interpretativi sull'attuazione del D.L. 29 maggio 2024 n. 69 convertito con modificazioni dalla L. 24 luglio 2024 n. 105 (DL Salva-Casa)". Caratteristiche:

• Non sono fonte normativa vincolante (mero strumento interpretativo);
• Strutturate come FAQ: individuazione della problematica, soluzione del Decreto, chiarimento applicativo;
• Suddivise in quattro sezioni sulle macro-aree del TUE incise dal Salva-Casa;
• Esprimono l'opinione del MIT a supporto degli Enti territoriali per l'applicazione uniforme delle nuove norme;
• La giurisprudenza potrebbe orientarsi diversamente in sede contenziosa.

I moduli unici e l'attuazione operativa

Per l'attuazione operativa del Salva-Casa sono stati pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale i moduli unici a livello nazionale:

• Termine per l'adozione dei moduli unici da parte delle Regioni: 9 maggio 2025 (alcune Regioni non hanno rispettato il termine);
• Termine per la pubblicazione/aggiornamento da parte dei Comuni sui propri siti: 23 maggio 2025;
• Successive FAQ del MIT hanno chiarito ulteriori dubbi applicativi.

La natura del Salva-Casa: NON è un condono

È importante chiarire un punto: il Salva-Casa NON è un condono. Le differenze fondamentali:

I limiti del Salva-Casa

Il Salva-Casa non consente di sanare:

• Abusi che violano le norme urbanistiche sostanziali (zonizzazione, indici, distanze);
• Abusi che violano i vincoli paesaggistici e culturali ex D.Lgs. 42/2004 (rimane necessaria la conformità con il PUC e la specifica autorizzazione paesaggistica);
• Le tolleranze esecutive non si applicano agli immobili vincolati;
• Le difformità totali (in assenza di titolo) restano sottoposte all'art. 36 (doppia conformità);
• Si applicano i limiti delle normative antisismiche: per le costruzioni in zona sismica, è necessario il rispetto della normativa sismica (art. 83 ss. TUE, ora con specifica disciplina della sanatoria asincrona).

Le ricadute per la Polizia Municipale e le forze di polizia

Il Salva-Casa ha rilevanti implicazioni per l'attività di vigilanza edilizia che è demandata principalmente alla Polizia Municipale:

• Riqualificazione delle attività di accertamento: distinzione più netta tra "irregolarità formale" e "abuso sostanziale";
• Maggiore importanza dell'asseverazione del tecnico (con responsabilità anche penale per dichiarazioni false);
• Nuova attività di verifica del rispetto delle tolleranze ex art. 34-bis;
• Coordinamento con gli Uffici Tecnici comunali per la verifica della conformità delle SCIA in sanatoria;
• Vigilanza sui cambi di destinazione d'uso e sul rispetto della pianificazione urbanistica;
• Persiste la repressione penale per gli abusi che non rientrano nelle nuove fattispecie sanabili (artt. 44 e 44-bis TUE);
• Coordinamento con Carabinieri TPC per beni culturali, Capitanerie di Porto per demanio marittimo.

Sintesi per concorsi pubblici

Domanda tipo: "Il candidato illustri il Decreto Salva-Casa (D.L. 69/2024 conv. L. 105/2024) con particolare riferimento alle principali modifiche al Testo Unico Edilizia".

Risposta strutturata: (i) fonti: D.L. 29/5/2024 n. 69 conv. L. 24/7/2024 n. 105, GU 175 del 27/7/2024, vigore 28/7/2024; 5 articoli; Ministro promotore Salvini (MIT); (ii) natura: modifica strutturale e permanente del D.P.R. 380/2001 (TUE), non è un condono; (iii) art. 1: modifiche al TUE su artt. 2-bis, 6, 9-bis, 23-ter, 24, 31, 32, 34, 34-bis, 34-ter (nuovo), 36, 36-bis (nuovo); (iv) stato legittimo (art. 9-bis): semplificazione prova; ultimo titolo edilizio; immobili ante 1° settembre 1967 cristallizzati; eliminazione catena dei titoli; (v) tolleranze costruttive (art. 34-bis c. 1): soglie inversamente proporzionali — 6% fino 100mq, 5% 100-300mq, 4% 300-500mq, 2% oltre 500mq; (vi) tolleranze esecutive (art. 34-bis cc. 2-3): piccole difformità cantiere (dimensionamento, finiture, impianti); ante 24/5/2024 non sono abusi; non si applicano a immobili vincolati D.Lgs. 42/2004; (vii) art. 36-bis (nuovo): sanatoria semplificata; supera doppia conformità simmetrica per parziali difformità e variazioni essenziali; SCIA in sanatoria; oblazione (pena ridotta da 30.284 a 10.328 €); resta doppia conformità per difformità totali (art. 36); (viii) art. 34-ter: varianti ante 29/1/1977 (Legge Bucalossi); SCIA in sanatoria; agibilità sanante c. 4; (ix) cambio destinazione d'uso (art. 23-ter): consentito stessa categoria; agevolato zone A/B/C; SCIA; rispetto convenzioni urbanistiche (TAR Lombardia); (x) edilizia libera (art. 6): VEPA su porticati, tende a pergola bioclimatiche; (xi) recupero sottotetti (art. 2-bis c. 1-quater); (xii) agibilità (art. 24): deroga igienico-sanitari; (xiii) strutture Covid (art. 2); Vajont (art. 2-bis); (xiv) Linee guida MIT 30/1/2025 (FAQ); (xv) moduli unici nazionali maggio 2025; (xvi) limiti: norme urbanistiche sostanziali; vincoli paesaggistici/culturali; normativa antisismica.