Locazione e Affitto di Immobili (L. 431/1998)

Il contratto di locazione è uno dei contratti più diffusi nella vita quotidiana e riveste una particolare importanza sociale, in quanto incide sul diritto all'abitazione, riconosciuto come bene primario della persona. Per questa ragione la disciplina della locazione, soprattutto di quella abitativa, è caratterizzata da una forte presenza di norme imperative, volte a tutelare il conduttore, considerato la parte contrattualmente più debole. Il quadro normativo si articola su due livelli: da un lato, le norme generali del codice civile, che definiscono la nozione di locazione e gli obblighi delle parti; dall'altro, la legislazione speciale, in particolare la legge n. 431 del 1998, che disciplina nel dettaglio le locazioni abitative, stabilendo durate minime, modalità di rinnovo e limiti all'autonomia delle parti. Nel corso del tempo il legislatore ha progressivamente abbandonato il rigido regime dell'equo canone, introdotto dalla legge del 1978, per approdare a un sistema più flessibile, che affianca al contratto a canone libero il contratto a canone concordato, incentivato da agevolazioni fiscali. Si è inoltre affermato il regime opzionale della cedolare secca, che ha semplificato la tassazione dei redditi da locazione. La conoscenza di questi istituti è di grande utilità pratica e ricorre nei concorsi pubblici che prevedono prove di diritto civile.

Il quadro normativo di riferimento

Codice Civile, Capo VI del Titolo III del Libro IV "Della locazione" (artt. 1571-1614);
L. 9 dicembre 1998 n. 431 — Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo;
L. 27 luglio 1978 n. 392 (equo canone) — In vigore per gli articoli non abrogati;
D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 3 — Cedolare secca;
Artt. 657-658 c.p.c. — Procedimento di convalida di sfratto.

La nozione e gli obblighi delle parti (codice civile)

Art. 1571 c.c. — La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo;
Art. 1573 c.c. — La locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trent'anni;
Art. 1575 c.c. — Obbligazioni del locatore: consegnare la cosa in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento;
Art. 1587 c.c. — Obbligazioni del conduttore: prendere in consegna la cosa e servirsene con la diligenza del buon padre di famiglia per l'uso pattuito, dare il corrispettivo nei termini convenuti;
Art. 1588 c.c. — Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa, salvo che provi che siano avvenuti per causa a lui non imputabile.

Le tipologie di locazione abitativa (L. 431/1998)

Tipologia	Canone	Durata
Canone libero (art. 2 c. 1)	Liberamente determinato dalle parti	4 + 4 (rinnovo automatico)
Canone concordato (art. 2 c. 3)	Stabilito dagli accordi territoriali	3 + 2 (rinnovo automatico)
Transitorio (art. 5 c. 1)	Per esigenze transitorie	Da 1 a 18 mesi
Studenti universitari (art. 5 c. 2-3)	Concordato	Da 6 a 36 mesi

Sono nulle le clausole che prevedono una durata inferiore a quella minima di legge (art. 13);
Il contratto deve avere forma scritta ed essere registrato entro 30 giorni dalla stipula presso l'Agenzia delle Entrate; le spese di registrazione sono ripartite tra le parti.

La cedolare secca

È un regime fiscale opzionale (introdotto dall'art. 3 del D.Lgs. 23/2011) che il locatore può scegliere in alternativa alla tassazione ordinaria;
Sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionale e comunale, l'imposta di registro e l'imposta di bollo;
Aliquota: 21% per i contratti a canone libero; 10% per i contratti a canone concordato (nei comuni ad alta tensione abitativa);
Optando per la cedolare secca, il locatore rinuncia all'aggiornamento del canone (compreso l'adeguamento ISTAT).

Le locazioni brevi e le novità 2026 (L. 199/2025)

Le locazioni brevi sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche (al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa), disciplinate dall'art. 4 del D.L. 24 aprile 2017 n. 50 (conv. L. 96/2017). La Legge di Bilancio 2026 (L. 30 dicembre 2025 n. 199, art. 1 c. 17) ha ridefinito il perimetro del regime agevolato:

Dal 1° gennaio 2026, la cedolare secca sulle locazioni brevi è riconosciuta solo se nel periodo d'imposta sono destinati a locazione breve non più di due appartamenti (precedentemente il limite era quattro);
Sul primo immobile (scelto dal contribuente in dichiarazione) si applica l'aliquota del 21%; sul secondo immobile l'aliquota è del 26%;
Dal terzo appartamento in poi l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale: obbligo di partita IVA e regime ordinario d'impresa;
È obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutte le locazioni brevi, da esporre all'esterno dell'immobile e negli annunci online (art. 13-ter D.L. 145/2023 conv. L. 191/2023); gli intermediari (es. Airbnb, Booking) sono tenuti a riportare il CIN in tutti gli annunci.

Il recesso, la disdetta e lo sfratto

Recesso del conduttore (art. 3, comma 6, L. 431/1998): il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, dandone comunicazione al locatore con un preavviso di sei mesi;
Disdetta del locatore (art. 3 L. 431/1998): alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi tassativi previsti dalla legge (ad esempio, destinazione dell'immobile a uso proprio o di un familiare, vendita, ristrutturazione integrale);
Sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.): il locatore può intimare lo sfratto in caso di mancato pagamento del canone, chiedendo anche l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti;
Sfratto/licenza per finita locazione (art. 657 c.p.c.): alla scadenza del contratto, qualora il conduttore non rilasci l'immobile;
La procedura di convalida si svolge davanti al tribunale; l'ordinanza di convalida, in mancanza di opposizione, acquista efficacia di cosa giudicata.

Per gli aspiranti dipendenti pubblici (operatori e funzionari dei servizi tributari e patrimoniali dei Comuni, uffici casa ed edilizia residenziale pubblica, dipendenti di enti locali e regionali, Agenzia delle Entrate, Polizia Municipale e Locale, avvocatura, cancellieri e funzionari giudiziari e tutti i concorsi pubblici con quesiti su diritto civile e contratti) — Il contratto di locazione è materia ricorrente nei concorsi (diritto civile - contratti tipici) e di grande rilievo pratico. Vanno padroneggiati: (i) nozione art. 1571 c.c.: la locazione è il contratto col quale il locatore si obbliga a far godere al conduttore una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (canone); fonte nel Capo VI del Titolo III del Libro IV (artt. 1571-1614); (ii) durata massima art. 1573: la locazione non può eccedere i 30 anni; (iii) obblighi del locatore art. 1575: consegnare la cosa in buono stato di manutenzione, mantenerla idonea all'uso convenuto, garantire il pacifico godimento; (iv) obblighi del conduttore art. 1587: prendere in consegna e servirsi della cosa con la diligenza del buon padre di famiglia per l'uso pattuito, pagare il canone; risponde della perdita/deterioramento salvo causa non imputabile (art. 1588); (v) locazione abitativa L. 9/12/1998 n. 431: ha superato il regime vincolistico dell'equo canone (L. 392/1978, in vigore per le parti non abrogate); (vi) contratto a canone libero art. 2 c. 1: canone liberamente determinato, durata 4+4 (quattro anni più quattro di rinnovo automatico); (vii) contratto a canone concordato art. 2 c. 3: canone stabilito da accordi territoriali tra organizzazioni della proprietà e dei conduttori, durata 3+2 (tre anni più due); agevolazioni fiscali; (viii) altri tipi: contratto transitorio (art. 5 c. 1, da 1 a 18 mesi per esigenze transitorie), contratto per studenti universitari (da 6 a 36 mesi); nulle le clausole con durata inferiore al minimo (art. 13); (ix) forma e registrazione: forma scritta; registrazione obbligatoria entro 30 giorni presso l'Agenzia delle Entrate, spese ripartite tra le parti; (x) cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011): regime fiscale opzionale sostitutivo di IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo; aliquota 21% per il canone libero e 10% per il canone concordato (comuni ad alta tensione abitativa); con la cedolare il locatore rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone; (xi) recesso del conduttore art. 3 c. 6: in qualsiasi momento per gravi motivi, con preavviso di 6 mesi; (xii) disdetta del locatore art. 3: alla prima scadenza solo per i motivi tassativi (uso proprio o di familiari, vendita, ristrutturazione, ecc.); (xiii) sfratto: per morosità (art. 658 c.p.c., mancato pagamento del canone, con ingiunzione di pagamento) o per finita locazione (art. 657 c.p.c., mancato rilascio alla scadenza); la procedura di convalida si svolge davanti al tribunale e l'ordinanza, in mancanza di opposizione, acquista efficacia di giudicato; (xiv) autorità: tribunale ordinario (sfratto e controversie), Agenzia delle Entrate (registrazione e cedolare secca).

Sintesi per concorsi pubblici

Domanda tipo: "Il candidato illustri il contratto di locazione, con particolare riferimento alla locazione abitativa, alle tipologie di canone, alla cedolare secca e ai rimedi a disposizione del locatore in caso di inadempimento".

Risposta strutturata: (i) nozione: ai sensi dell'articolo 1571 del codice civile, la locazione è il contratto col quale una parte, detta locatore, si obbliga a far godere all'altra, detta conduttore, una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo, e trova la sua disciplina generale nel Capo VI del Titolo III del Libro IV del codice civile; (ii) obblighi delle parti: il locatore deve consegnare la cosa in buono stato di manutenzione, mantenerla idonea all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento, mentre il conduttore deve servirsi della cosa con la diligenza del buon padre di famiglia per l'uso pattuito e pagare il canone alle scadenze convenute; (iii) quadro speciale: la locazione abitativa è disciplinata dalla legge 9 dicembre 1998 n. 431, che ha superato il regime vincolistico dell'equo canone introdotto dalla legge n. 392 del 1978; (iv) canone libero: il contratto a canone libero, previsto dall'articolo 2, comma 1, consente alle parti di determinare liberamente il canone, ma impone una durata minima di quattro anni più quattro di rinnovo automatico, il cosiddetto schema "4+4"; (v) canone concordato: il contratto a canone concordato, previsto dall'articolo 2, comma 3, prevede un canone stabilito sulla base di accordi territoriali tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori e una durata di tre anni più due, il cosiddetto schema "3+2", con accesso ad agevolazioni fiscali; (vi) forma, registrazione e cedolare secca: il contratto deve essere redatto per iscritto e registrato entro trenta giorni, e il locatore può optare per la cedolare secca, regime fiscale sostitutivo che applica un'aliquota del ventuno per cento per il canone libero e del dieci per cento per il canone concordato; (vii) recesso e disdetta: il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con un preavviso di sei mesi, mentre il locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi tassativamente indicati dall'articolo 3 della legge; (viii) tutela del locatore: in caso di inadempimento il locatore può avvalersi del procedimento di convalida di sfratto, intimando lo sfratto per morosità ai sensi dell'articolo 658 del codice di procedura civile in caso di mancato pagamento del canone, ovvero lo sfratto per finita locazione ai sensi dell'articolo 657 in caso di mancato rilascio dell'immobile alla scadenza.