Il condominio rappresenta una delle forme più diffuse di gestione della proprietà immobiliare urbana e costituisce un istituto a metà strada tra la proprietà individuale e la comunione. In un edificio condominiale, infatti, coesistono la proprietà esclusiva delle singole unità immobiliari (gli appartamenti, i negozi, i box) e la proprietà comune di tutte quelle parti che, per la loro funzione, servono all'uso collettivo, come le fondazioni, i muri portanti, le scale, il tetto e i cortili. Questa peculiare combinazione richiede una disciplina specifica, capace di regolare i rapporti tra i condomini, la gestione delle parti comuni e la ripartizione delle spese. Il codice civile del 1942 dedicava al condominio un numero ridotto di articoli, rivelatisi col tempo insufficienti a governare una realtà sociale sempre più complessa. Per questo motivo il legislatore è intervenuto con la legge n. 220 del 2012, che ha riscritto in modo organico la materia, rafforzando la trasparenza della gestione, precisando gli obblighi e le responsabilità dell'amministratore e adeguando la normativa agli orientamenti consolidati della giurisprudenza. La conoscenza della disciplina condominiale è di grande utilità pratica e ricorre nei concorsi pubblici che prevedono prove di diritto civile.
Il quadro normativo di riferimento
- Codice Civile, Libro III, Titolo VII, Capo II "Del condominio negli edifici" (artt. 1117-1139);
- Artt. 61-72 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile;
- L. 11 dicembre 2012 n. 220 — Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici (riforma del condominio), in vigore dal 18 giugno 2013.
Le parti comuni (art. 1117 c.c.)
- L'art. 1117 c.c. elenca le parti comuni dell'edificio, ponendo una presunzione legale di condominialità: sono comuni, salvo che il titolo disponga diversamente, il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i cortili e tutte le parti necessarie all'uso comune;
- La presunzione può essere superata solo con la prova certa di un titolo anteriore alla nascita del condominio;
- Art. 1117-bis: estende l'applicabilità delle norme al supercondominio (più edifici con parti comuni);
- Art. 1117-ter: la modifica della destinazione d'uso delle parti comuni richiede una maggioranza qualificata (quattro quinti dei partecipanti e del valore dell'edificio);
- Art. 1118: il diritto del condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore della sua unità immobiliare; egli non può rinunciarvi né sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese di conservazione.
L'amministratore (artt. 1129-1130 c.c.)
- Nomina (art. 1129): quando i condomini sono più di otto, la nomina dell'amministratore è obbligatoria; se l'assemblea non vi provvede, vi provvede l'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini;
- Durata: l'incarico dura un anno e si intende rinnovato per uguale durata;
- Compenso: all'atto dell'accettazione della nomina e di ogni rinnovo, l'amministratore deve indicare analiticamente il proprio compenso, a pena di nullità della nomina;
- Revoca: può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea con la maggioranza prevista per la nomina, oppure disposta dall'autorità giudiziaria nei casi previsti;
- Attribuzioni (art. 1130): eseguire le deliberazioni dell'assemblea e curare l'osservanza del regolamento, disciplinare l'uso delle cose comuni, riscuotere i contributi ed erogare le spese, compiere gli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni, tenere i registri condominiali (tra cui l'anagrafe condominiale e il registro dei verbali).
L'assemblea e le maggioranze (artt. 1135-1136 c.c.)
L'assemblea è l'organo deliberativo del condominio. L'art. 1136 disciplina la costituzione e le maggioranze necessarie, distinguendo tra prima e seconda convocazione:
| Convocazione | Costituzione (quorum) | Validità delle deliberazioni |
|---|---|---|
| Prima | Maggioranza dei partecipanti che rappresenti i 2/3 del valore dell'edificio | Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi) |
| Seconda | Un terzo dei partecipanti e un terzo del valore dell'edificio | Maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio |
- Per alcune deliberazioni di particolare rilievo (ad esempio le innovazioni) sono richieste maggioranze qualificate più elevate;
- Impugnazione (art. 1137): le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento possono essere impugnate dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti davanti all'autorità giudiziaria entro trenta giorni (decorrenti dalla deliberazione per i dissenzienti e astenuti, dalla comunicazione del verbale per gli assenti).
Il regolamento e le tabelle millesimali
- Regolamento di condominio (art. 1138): è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci; contiene le norme sull'uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese e sull'amministrazione; è approvato dall'assemblea con la maggioranza dell'art. 1136, comma 2, e non può derogare alle norme inderogabili del codice;
- Tabelle millesimali: esprimono il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare in millesimi (su un totale di mille) e sono allegate al regolamento; servono sia per la ripartizione delle spese (art. 1123, in misura proporzionale al valore della proprietà, salvo diversa convenzione) sia per il calcolo delle maggioranze assembleari; possono essere rettificate con la maggioranza dell'art. 1136, comma 2, in caso di errore o di alterazione di oltre un quinto del valore proporzionale.
Per gli aspiranti dipendenti pubblici (operatori e funzionari dei servizi tecnici, edilizi e tributari dei Comuni, uffici casa ed edilizia residenziale pubblica, dipendenti di enti locali e regionali, Polizia Municipale e Locale, avvocatura, cancellieri e funzionari giudiziari e tutti i concorsi pubblici con quesiti su diritto civile) — Il condominio è materia ricorrente nei concorsi (diritto civile - comunione e condominio) e di grande rilievo pratico. Vanno padroneggiati: (i) fonte: Libro III, Titolo VII, Capo II del Codice Civile (artt. 1117-1139) "Del condominio negli edifici" + artt. 61-72 disp. att. c.c.; riforma con L. 11/12/2012 n. 220, in vigore dal 18/6/2013; (ii) nozione: il condominio sorge automaticamente quando un edificio è diviso in più unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi con parti comuni; (iii) parti comuni art. 1117 c.c.: presunzione legale di condominialità (suolo, fondazioni, muri maestri, tetti e lastrici solari, scale, cortili, portoni d'ingresso), superabile solo con prova certa di un titolo anteriore alla nascita del condominio; (iv) art. 1117-bis ambito di applicabilità (supercondominio), art. 1117-ter modifica della destinazione d'uso delle parti comuni con maggioranza dei 4/5 dei partecipanti e del valore; (v) art. 1118: il diritto sulle parti comuni è proporzionale al valore dell'unità immobiliare; il condomino non può rinunciarvi né sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese; (vi) amministratore art. 1129: nomina obbligatoria quando i condomini sono più di otto; se l'assemblea non provvede, vi provvede l'autorità giudiziaria; durata dell'incarico un anno, rinnovabile; indicazione analitica del compenso a pena di nullità; revoca dall'assemblea con la maggioranza prevista per la nomina o dall'autorità giudiziaria; (vii) attribuzioni art. 1130: eseguire le deliberazioni dell'assemblea, far osservare il regolamento, disciplinare l'uso delle cose comuni, riscuotere i contributi ed erogare le spese, compiere atti conservativi, tenere i registri condominiali (anagrafe condominiale, registro dei verbali, ecc.); (viii) assemblea art. 1135-1136: organo deliberativo; (ix) maggioranze art. 1136: in prima convocazione costituzione con la maggioranza dei partecipanti che rappresenti i 2/3 del valore dell'edificio e deliberazioni valide con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore (500 millesimi); in seconda convocazione costituzione con un terzo dei partecipanti e un terzo del valore e deliberazioni valide con la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore; maggioranze qualificate per le delibere di particolare rilievo (innovazioni); (x) impugnazione art. 1137: le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento possono essere impugnate dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti entro 30 giorni davanti all'autorità giudiziaria; (xi) regolamento art. 1138: obbligatorio quando i condomini sono più di dieci; disciplina l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e l'amministrazione; approvato con la maggioranza dell'art. 1136 c. 2; non può derogare alle norme inderogabili; (xii) tabelle millesimali: esprimono il valore proporzionale delle unità in millesimi (su 1000), allegate al regolamento, servono per la ripartizione delle spese (art. 1123, proporzionale al valore salvo diversa convenzione) e per il calcolo delle maggioranze; rettificabili con la maggioranza dell'art. 1136 c. 2 in caso di errore o alterazione di oltre 1/5 del valore; (xiii) ripartizione delle spese art. 1123: in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione; (xiv) autorità: assemblea dei condomini (organo deliberativo), amministratore (organo esecutivo e gestionale), autorità giudiziaria (tribunale, per la nomina/revoca giudiziale e le impugnazioni).
Sintesi per concorsi pubblici
Domanda tipo: "Il candidato illustri la disciplina del condominio negli edifici, con particolare riferimento alle parti comuni, agli organi del condominio e al regolamento".
Risposta strutturata: (i) quadro normativo: il condominio negli edifici è disciplinato nel Libro III, Titolo VII, Capo II del codice civile, agli articoli da 1117 a 1139, e nelle relative disposizioni di attuazione; la materia è stata profondamente riformata dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013; (ii) nozione: il condominio sorge automaticamente quando un edificio è diviso in più unità immobiliari appartenenti a proprietari diversi, i quali hanno in comune determinate parti dell'edificio; (iii) parti comuni: l'articolo 1117 pone una presunzione legale di condominialità di tutte le parti destinate all'uso comune, quali il suolo, le fondazioni, i muri maestri, i tetti, le scale, i cortili e i portoni d'ingresso, presunzione che può essere superata solo con la prova certa di un titolo anteriore alla nascita del condominio; (iv) diritti del condomino: ai sensi dell'articolo 1118, il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore della sua unità immobiliare, e il condomino non può rinunciare a tale diritto né sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese; (v) amministratore: l'amministratore è organo necessario quando i condomini sono più di otto, dura in carica un anno rinnovabile e svolge le attribuzioni elencate dall'articolo 1130, tra cui l'esecuzione delle deliberazioni assembleari, la riscossione dei contributi e la tenuta dei registri condominiali; (vi) assemblea: l'assemblea è l'organo deliberativo del condominio e delibera, ai sensi dell'articolo 1136, con maggioranze diverse a seconda che si tratti di prima o di seconda convocazione, fino alle maggioranze qualificate richieste per le delibere più rilevanti; (vii) impugnazione: le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento possono essere impugnate dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti entro trenta giorni davanti all'autorità giudiziaria, ai sensi dell'articolo 1137; (viii) regolamento e millesimi: il regolamento di condominio è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci e disciplina l'uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese e l'amministrazione, mentre le tabelle millesimali esprimono il valore proporzionale delle unità immobiliari e costituiscono il criterio per la ripartizione delle spese e per il calcolo delle maggioranze.
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